Les diagnostics immobiliers sont indispensables dans le cadre de nombreuses ventes et locations immobilières. Ils permettent d’informer les propriétaires, acquéreurs et locataires sur les caractéristiques, la performance énergétique, la sécurité et certains risques liés au logement.

La liste des diagnostics à réaliser dépend notamment du type de bien, de son année de construction, de ses installations, de sa localisation et de la nature du projet : vente ou location.

Les principaux diagnostics immobiliers

DPE – Diagnostic de Performance Énergétique

Le DPE renseigne sur la consommation énergétique du logement et ses émissions de gaz à effet de serre.

Durée de validité : 10 ans pour les DPE réalisés depuis le 1er juillet 2021.

Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.

Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE intègre notamment une nouvelle valeur du coefficient de conversion de l’électricité. Les DPE antérieurs restent valables, avec la possibilité, dans certains cas, d'obtenir une attestation de mise à jour de l'étiquette énergétique.

Diagnostic Amiante

Le diagnostic amiante concerne notamment les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Pour un diagnostic indiquant l’absence d’amiante, sa durée de validité dépend notamment de sa date de réalisation et du contenu du rapport. En cas de présence d’amiante, des contrôles ou mesures complémentaires peuvent être nécessaires.

À retenir : il est important de vérifier le diagnostic existant avant une vente afin de s’assurer qu’il répond toujours aux exigences réglementaires.

Diagnostic Plomb – CREP

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb concerne principalement les logements construits avant le 1er janvier 1949.

Lorsque le CREP ne révèle pas de présence de plomb au-dessus des seuils réglementaires, sa validité est illimitée.

En cas de présence de plomb au-dessus des seuils réglementaires, sa durée de validité est généralement de 1 an pour une vente et de 6 ans pour une location.

Diagnostic Électricité

Le diagnostic de l’installation intérieure d’électricité concerne les installations de plus de 15 ans.

Durée de validité :

• 3 ans dans le cadre d'une vente
• 6 ans dans le cadre d'une location

Il permet d’identifier les éventuelles anomalies susceptibles de présenter un risque pour la sécurité des occupants.

Diagnostic Gaz

Le diagnostic de l’installation intérieure de gaz concerne les installations de plus de 15 ans.

Durée de validité :

• 3 ans dans le cadre d'une vente
• 6 ans dans le cadre d'une location

Il permet notamment de vérifier l’état de l’installation et d’identifier les anomalies pouvant présenter un risque.

État des Risques et Pollutions – ERP

L’ERP informe sur les risques auxquels un bien immobilier peut être exposé : risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, recul du trait de côte et autres informations prévues par la réglementation selon la localisation du bien.

Durée de validité : 6 mois maximum.

L’ERP doit être actualisé lorsque les informations réglementaires ou la situation du bien l’exigent.

Diagnostic Termites

Le diagnostic termites est obligatoire dans certaines zones définies par arrêté préfectoral.

Durée de validité : 6 mois maximum.

Il doit être renouvelé si sa date dépasse 6 mois au moment de la signature de la vente.

Diagnostic Assainissement

Le diagnostic d’assainissement concerne principalement les biens qui ne sont pas raccordés au réseau public d’assainissement, c’est-à-dire les installations d’assainissement non collectif (ANC).

Le contrôle est réalisé par le SPANC (Service Public d’Assainissement Non Collectif).

Durée de validité : 3 ans pour un rapport de contrôle de l’installation d’assainissement non collectif lors d’une vente.

Dans certaines situations particulières, un contrôle du raccordement au réseau public d’assainissement collectif peut également être exigé. Les obligations peuvent notamment dépendre de la commune et de la réglementation locale.

Loi Carrez

La superficie privative dite Loi Carrez concerne notamment les lots de copropriété lors d'une vente.

Il n’existe pas de durée de validité limitée dans le temps : le mesurage reste valable tant que la configuration du bien n’est pas modifiée.

En cas de travaux modifiant les surfaces, un nouveau mesurage peut être nécessaire.

Loi Boutin

La surface habitable Loi Boutin concerne principalement les locations à usage de résidence principale.

Elle doit être mentionnée dans le contrat de location.

Comme pour le mesurage Loi Carrez, il est recommandé de refaire le mesurage en cas de modification de la configuration du logement.

Vente ou location : des obligations différentes

Le contenu du Dossier de Diagnostic Technique (DDT) varie selon qu’il s’agit d’une vente ou d’une location.

Pour une vente, le dossier peut notamment comprendre le DPE, le plomb, l’amiante, l’électricité, le gaz, les termites, l’ERP, ainsi que certains documents concernant l’assainissement, selon la situation du bien.

Pour une location, le DDT comprend notamment le DPE, le CREP lorsque le logement est concerné, les diagnostics électricité et gaz lorsque les installations ont plus de 15 ans, ainsi que l’ERP et, dans les zones concernées, le diagnostic bruit.

Une réglementation qui évolue régulièrement

La réglementation des diagnostics immobiliers évolue régulièrement. Les obligations, méthodes de calcul et conditions de validité peuvent être modifiées.

Il est donc essentiel de vérifier les diagnostics disponibles et leur validité au moment de la vente ou de la mise en location du bien.

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